国税发200931号文（国税发200931号文件解读）

可可 2023-11-19 39 0

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房地产金融支持政策加速落地，企业融资环境持续改善。“金融16条”正式发布支持房地产市场平稳健康发展 11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

(十三)延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

保持房地产融资平稳有序积极做好“保交楼”金融服务积极配合做好受困房地产企业风险处置依法保障住房金融消费者合法权益阶段性调整部分金融管理政策加大住房租赁金融支持力度。

1、国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

2、根据国税发200931号文怎样核定企业所得税纳税额国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

3、预售收入10000元按当地计税毛利率计算出预计毛利额，然后减去预缴的营业税及附加、土增税700元，当期期间费用500元后的金额乘以所得税税率25%为当季应预缴的所得税。法律依据是国税发[2009]31号。

国税发200931号文（国税发200931号文件解读）

只要符合以上三个条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益就免税，因为股息，红利本身就是税后利润，再征税就是重复征税了，因此不征。但注意理解其中的关系。

房地产企业所得税管理一直使用的是国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》详见如下：注释：第二十六条第二款废止。

《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益属于免税收入。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

回迁房视同销售的处理。以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。

安徽省税务局回复：根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

依据国税发〔2009〕31号三条规定和国税函【2010】201号文件的规定，甲公司的完工时间是2016年10月交房的时间。第二，已经出售完工产品计税成本的计算截止时间。

国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。

实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发[2009]31号文件、国税函[2009]342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。

1、（一）出包工程未终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

2、房地产企业“预提费用”是指企业从成本费用中预先列支但尚未实际支付的各项费用，如银行借款的利息费用、预提的固定资产修理费用、租金和保险费等。

3、在没有收到发票时，预付账款是不能结转成本的，可以按照工程进度（或合同约定）预提开发成本。预付账款是指企业按照购货合同规定预付给供应单位的款项。

4、举例说明光明房地产公司2019年12月交房，全部销售。开发成本预算金额10亿元，其中建安合同5亿元，2019年12月交房时取得成本8亿元，尚有2亿元建安成本未取得发票。

5、税法中可以预提的实在是太少了。只有房地产企业可以预提四项成本费用。金融企业可以预提减值准备。其他的企业是没有办法来预提的。

6、我们以案例解析房地产企业预提成本及核算终止日对开发产品计税成本的影响。【例】吉祥房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。